Die wichtigsten Fakten auf einen Blick
- Nach vollständiger Darlehensrückzahlung stellt der Darlehensgeber dem Immobilieneigentümer eine Kündigungserlaubnis aus.
- Mit der notariellen Zustimmung kann der Hauseigentümer die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch beantragen.
- Eine Grundschuldlöschung ist insbesondere dann von Vorteil, wenn der Eigentümer den Verkauf seiner Immobilie anstrebt.
- Wenn der Eigentümer sein Haus selbst bewohnen möchte, muss er die Grundschuld nicht unbedingt beim Grundbuchamt löschen lassen.
Viele Eigenheimbesitzer, die gerade ihren Kredit abbezahlt haben, stehen vor der Frage, ob sie das tun sollenGrundschuldaus dem Grundbuch gelöscht oder belassen werden sollen. Um die Frage beantworten zu können, ist es zunächst wichtig zu wissen, worum es eigentlich geht:
Was versteht man unter der Grundschuld?
Wenn Sie ein Haus oder einLand kaufenund eine dafürBaufinanzierungnutzen, willen beiGrundbuchim Grundbuch wird die sogenannte Grundschuld (Darlehensbetrag) eingetragen. Es kann von jedem eingesehen werden, der ein nachvollziehbares Interesse an dem Grundstück oder der Liegenschaft hat – zum Beispiel Erben oder Kaufinteressenten.
Die Grundschuld wird im Grundbuch im Abschnitt III eingetragen. Ein Notar begleitet die Eintragung in das Grundbuch im Rahmen einer Grundschuldbestellung. Das Grundstück oder Grundstück ist mit der Grundschuld belastet. Als Hypothek dient sie der Sicherung der Darlehensschuld gegenüber dem Kreditgeber. In diesem Fall haften Sie als Grundstückseigentümer.
Bei einer eingetragenen Grundschuld dürfen Sie Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie nicht ohne Zustimmung der kreditgebenden Bank verkaufen. Wenn Kreditnehmer ihren Kredit nicht zurückzahlen können, können sie auch eine Zwangsversteigerung durchführen.
Nach Tilgung des Darlehens erlischt die Eintragung der Grundschuld nicht automatisch. Viele Eigentümer wollen sie deshalb beim Grundbuchamt löschen lassen. Dafür brauchst du einenStornierungsgenehmigung. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Abschnitt „Wozu dient die Löscherlaubnis?“.
Welche Arten von Hypotheken gibt es?
Obwohl die Struktur dieses dinglichen Rechts immer gleich ist, gibt es einige Unterschiede. Generell wird zwischen der Briefhypothek und der Buchhypothek unterschieden.
1. Kurze Grundschuld
Die Eintragung der Grundschuld gilt immer als Buchstabengrundschuld, es sei denn, sie enthält den Zusatz „ohne Buchstaben“. Neben der Eintragung im Grundbuch in Abschnitt III stellt das Grundbuchamt eine Grundschuldbescheinigung aus. Wenn Sie die eingetragene Grundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen lassen wollen, genügt eine Abtretung in Form eines Vertrages und die Aushändigung der Grundschuldbescheinigung. AndereGrundbucheintragfindet jedoch nicht statt.
2. Eingetragene Grundschuld
Bei einer eingetragenen Grundschuld wird keine Grundschuldbescheinigung ausgestellt. Der Buchstabenausschluss wird hier vermerkt. Jede Änderung im Grundbuch muss eingetragen werden.
Obwohl die Grundschuld als dingliches Recht immer gleich aufgebaut ist, wird generell zwischen der Briefgrundschuld und der Registergrundschuld unterschieden.
3. Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld
Außerdem können die Grundschuld des Eigentümers und die Grundschuld des Dritten voneinander unterschieden werden. Von einer Eigentümergrundschuld ist die Rede, wenn der Grundschuldgläubiger zugleich Grundstückseigentümer ist. Ansonsten spricht man von einer Auslandsgrundschuld. Letzteres ist häufiger. Es gehört einem Dritten (z. B. dem Finanzinstitut) und sichert den Kredit bei der Bank.
Manchmal entsteht jedoch eine Grundschuld, die nicht einem Dritten, sondern dem Grundstückseigentümer gehört und keine Sicherungsfunktion mehr hat. Dies ist die Grundschuld des Eigentümers. Der Grund dafür ist folgender: Sobald Sie als Grundstücks- oder Hausbesitzer Ihr Darlehen bei der Bank zurückgezahlt haben, entfällt der Sicherungszweck. Die Grundschuld dient nicht mehr als Sicherheit. Allerdings wird es mit der Kreditrückzahlung nicht automatisch gelöscht, sondern gehört fortan Ihnen.
Wenn Sie sich gegen die Löschung der Grundschuld entscheiden und stattdessen die Eigentümergrundschuld wählen, sichern Sie sich einen höheren Rang in Abschnitt III des Grundbuchs. Dies spielt eine wichtige Rolle bei möglichen Zwangsvollstreckungen. Reicht beispielsweise der Erlös aus einer Zwangsversteigerung nicht aus, um alle Gläubiger zu bedienen, können Sie Ihre Eigentümergrundschuld an einen Gläubiger abtreten.
Notiz
Die Grundschuld ist nicht mit der Hypothek gleichzusetzen. Letzteres zählt ebenfalls zu den Grundpfandrechten, ist aber anders als die Grundschuld an eine bestimmte Forderung geknüpft. Entfällt dieser Anspruch (z. B. nach vollständiger Tilgung des Darlehens), erlischt die Hypothek.
Wozu dient die Löscherlaubnis?
Nun kommen wir zur Löscherlaubnis. Diese stellt Ihnen die kreditgebende Bank aus, wenn Sie Ihren Kredit abbezahlt haben. Es bestätigt, dass das Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Wenn Sie die Grundschuld dann durch Vorlage der Löschungserlaubnis löschen lassen, dient diese dem Darlehensgeber nicht mehr als Kreditsicherheit. Damit ist er nicht mehr berechtigt, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu veranlassen.
So funktioniert das Verfahren: Nach §1144 BGB ist der Kreditgeber gesetzlich verpflichtet, Ihnen eine Widerrufserlaubnis zu erteilen. In der Regel schickt Ihnen die kreditgebende Bank nach vollständiger Tilgung des Immobiliendarlehens automatisch ein entsprechendes Formular mit allen wichtigen Informationen zu. Tut sie dies nicht, haben Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit, bei Ihrer Bank ein entsprechendes Dokument anzufordern. Füllen Sie diese wahrheitsgemäß und vollständig aus.
Da auch private Gläubiger eine Löschungserlaubnis ausstellen und unterzeichnen können, ist darauf zu achten, dass die Erlaubnis alle wesentlichen Angaben und Formalitäten enthält. Diese beinhalten:
- Grundbuchnummer
- Grundbuchblatt und Rand
- Korridor/Paket
- Höhe der Grundschuld
- City of Lending Bank
- Zustimmung zur Kündigung der Hypothek durch den Hauseigentümer
- Unterschrift, Datum und Ort des Gläubigers und Eigentümers
Unabhängig davon, ob der Gläubiger eine Bank oder ein privater Kreditgeber ist, muss die Unterschrift inklusive Ort und Datum immer notariell bestätigt werden, um die Zustimmung beim zuständigen Grundbuchamt einreichen zu können.
Wichtig
Eine Löschung der Grundschuld ist ohne Vorlage einer notariell beglaubigten Löschungserlaubnis nicht möglich!
Wie wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht?
Um die Hypothek löschen zu lassen, sind folgende Schritte notwendig:
- Senden Sie im ersten Schritt das Antragsformular zusammen mit der Löscherlaubnis an den Notar Ihres Vertrauens.
- Der Notar beurkundet die Zustimmung und leitet die Urkunde mit Ihrem Löschungsantrag an das zuständige Grundbuchamt weiter.
- Das Amt prüft die formalen Voraussetzungen für die Löschung der Grundschuld (notarielle Beglaubigung und Schriftform) und trägt einen Löschungsvermerk in das Grundbuch ein.
Die Bearbeitungszeit variiert von Fall zu Fall. Der Test dauert oft nur wenige Tage. Manchmal dauert es ein paar Wochen.
Wann ist eine Löschung sinnvoll und wann nicht?
Nach vollständiger Rückzahlung der Darlehenssumme können Sie die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen lassen. Dies ist besonders nützlich, wenn Sie Ihre Immobilie oder Ihr Haus verkaufen möchten. Denn lastenfreie Immobilien sind bei Kaufinteressenten gefragt und erzielen höhere Preise.
Wenn Sie Ihr Grundstück oder Ihr Haus selbst bewohnen möchten, sollten Sie von einer Grundschuldbefreiung absehen. Der Grund: Möglicherweise können Sie die Hypothek später zum Beispiel als Sicherheit für einen Kredit wiederverwendenHausrenovierungoder einsModernisierungIhre Immobilie finanzieren. Die Kosten für die Beantragung einer neuen Grundschuld und damit auch die Notarkosten entfallen.
Tipp
Auch wenn Sie die Grundschuld zunächst nicht löschen wollen, sollten Sie sich von Ihrer Bank eine Löschungserlaubnis ausstellen lassen und das Dokument aufbewahren. Dies dient einerseits als Nachweis, dass Sie Ihre Kreditschuld vollständig abbezahlt haben. Andererseits haben Sie die Erlaubnis sofort zur Hand, wenn Sie die Löschung der Grundschuld beauftragen wollen.
Abtretung einer Grundschuld als Alternative zur Grundschuldlöschung?
Eine Abtretung (Abtretung) ist im Allgemeinen die Übertragung einer Forderung oder eines Rechts vom Zedenten (ursprünglicher Gläubiger) auf den Zessionar (neuer Gläubiger). Bei Immobilienfinanzierungen ist die Abtretung einer Grundschuld oft eine kostengünstige Alternative zur Eintragung eines neuen Gläubigers im Grundbuch. Der Zedent verliert durch die Neueintragung alle Rechte an der Forderung.
Kommt es zu einem Gläubigerwechsel und der Abtretung der Grundschuld, beispielsweise bei einer Anschlussfinanzierung, muss sich der Darlehensnehmer erkundigen, ob der neue Darlehensgeber mit der Abtretung der Grundschuld einverstanden ist. Stimmt dieser zu, muss der Darlehensnehmer vom bisherigen Darlehensgeber eine schriftliche Abtretungserklärung einholen, die die Namen und Anschriften der Beteiligten, die Bezeichnung der Forderung und den Hinweis enthält, dass sie nach § 398 bzw. 362 BGB erfolgt .
Für den Darlehensnehmer bietet die Hypothekenabtretung den großen Vorteil, dass er lediglich die Gebühren für die notarielle Unterschrift des Bankbevollmächtigten zahlen muss. Allerdings ist zu beachten, dass die Abtretung der Grundschuld keinen Schuldbeitritt darstellt, da sich nur der Gläubiger ändert, nicht aber der Inhalt der Forderung oder der Schuldner.
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Fazit: Grundschuldlöschung ist nicht immer notwendig
Als Sicherheit im Rahmen eines Baudarlehens verlangen Banken häufig die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch des zu finanzierenden Grundstücks oder Hauses. Kann der Kreditnehmer sein Darlehen nicht mehr zurückzahlen, hat die kreditgebende Bank das Recht, eine Zwangsversteigerung der Immobilie zu veranlassen.
Die Grundschuld bleibt auch nach Abzahlung des Darlehens durch den Darlehensnehmer im Grundbuch eingetragen. Anders als eine Hypothek verfällt sie nicht automatisch. Die Löschung muss der Darlehensnehmer selbstständig beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.
Um den Antrag auf Aufhebung der Hypothek stellen zu können, benötigt der Hauseigentümer eine Aufhebungserlaubnis, die ihm der Kreditgeber ausstellt. Dieser bestätigt mit der Bewilligung, dass das Immobiliendarlehen vollständig getilgt ist. Zusammen mit dem Löschungsantrag übermittelt der Hauseigentümer dann die Löschungserlaubnis an einen Notar, der diese notariell beurkundet und beim Grundbuchamt einreicht.
Die Streichung der Grundschuld ist für alle sinnvoll, die ihre Immobilie verkaufen wollen, da Kaufinteressenten lastenfreie Grundstücke und Immobilien bevorzugen. Wer sein Haus jedoch selbst nutzen möchte, sollte von einer Löschung absehen, um die Grundschuld für eine spätere Modernisierung oder Renovierung wieder nutzen zu können.